Was sollte man als Vermieter einer Wohnung oder Hauses beachten?

Als Vermieter einer Wohnung oder Hauses sollte man einiges beachten, um finanziellen, rechtlichen oder steuerlichen Problemen gekonnt aus dem Wege zu gehen. Auf was man hierbei genau zu achten hat, erfahren Sie hier schnell und kompakt zusammen gefasst.

"Betongold“ ist in Zeiten unsicherer Kapitalmärkte und niedriger Zinsen als Investition sehr beliebt. Das Vermieten von Wohnraum bringt zwar regelmäßige Einnahmen, macht aber deutlich mehr Arbeit als Festgeld. Den Vermieter einer Immobilie treffen eine Vielzahl an Pflichten und Herausforderungen. Wer als Vermieter erfolgreich und rechtssicher agieren möchte, sollte sich mit den wichtigsten rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Aspekten vertraut machen.

Rechtliche Rahmenbedingungen als Vermieter einer Immobilie

Ein zentraler Punkt ist das Mietrecht, das in Deutschland stark mieterfreundlich ausgestaltet ist. Am einfachsten ist die Verwendung eines Formular-Mietvertrags, den Sie unter anderem bei Vermieterverbänden erhalten. Die vorgegebenen Texte sind rechtlich geprüft und müssen nur geringfügig auf die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden. Abweichungen, die vermeintlich zugunsten des Vermieters wirken, können zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen. Dann gilt das Gesetz, und das ist in aller Regel günstig für den Mieter.

Vermieter müssen sich insbesondere an die Vorgaben zur Mietpreisbremse halten, die in vielen Bundesländern gilt und 2025 voraussichtlich verlängert wird. Bei Neuvermietungen darf die Miete in bestimmten Regionen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Auch bei der Abrechnung von Heizkosten gibt es Änderungen. Wärmepumpen müssen seit Oktober 2024 verbrauchsabhängig abgerechnet werden, und bis Ende September 2025 müssen entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte installiert sein. Darüber hinaus gelten neue Fristen für die Überprüfung und Optimierung von Heizungsanlagen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ab 2025 dürfen neue Heizsysteme nur noch installiert werden, wenn sie mindestens 65 % ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien decken.

Steuerliche Aspekte

Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die steuerlich zu erfassen sind. Steuerpflichtig ist die Differenz zwischen den Einnahmen (Mieten, Vorauszahlungen für Nebenkosten) und den Kosten. Die Eintragung erfolgt in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Damit Sie nicht unnötig viel Steuer zahlen, denken Sie daran, alle Ausgaben, die sie in Zusammenhang mit der Vermietung haben, von den Einkünften abzuziehen. Hier eine kleine Checkliste:

• Abschreibung der Anschaffungskosten (Gebäudeanteil, ohne Grundstück) in der Regel über fünfzig Jahre mit 2 % jährlich. Anschaffungsnebenkosten (zum Beispiel Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbsteuer) sind ebenfalls abschreibbar. Zudem profitieren Vermieter von erweiterten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen.
• Zinsen für Immobilienkredite
• Kosten für die Suche nach einem Mieter, zum Beispiel Maklergebühren, Online-Inserate, Fahrtkosten zum Objekt
• Nebenkosten bzw. Hausgeld für eine Eigentumswohnung. Die Instandhaltungsrücklage ist aber erst absetzbar, wenn sie tatsächlich verwendet wurde.
• Kosten für Versicherungen gehören zu den Nebenkosten. Steuerlich absetzbar sind auch Versicherungsbeiträge, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Das betrifft insbesondere den Vermieterrechtsschutz.
• Kontoführungsgebühren für ein separates Vermietungskonto
• Rechts- und Steuerberatungskosten bei mietbezogenen Themen
• Fahrtkosten zu Eigentümerversammlungen
• Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände
• Kosten für Reparaturen und Renovierungen sind sofort absetzbar, wenn keine wesentliche Verbesserung erfolgt. Ansonsten müssen sie über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, die innerhalb von drei Jahren nach Kauf anfallen und mehr als 15 % der Gebäudekosten betragen, können wie die Anschaffungskosten nur über fünfzig Jahre abgeschrieben werden.
• Möbel und Einbauten unter 800 € netto sind sofort absetzbar, ansonsten werden sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei einer Einbauküche sind das beispielsweise zehn Jahre.

Alle Ausgaben müssen nachvollziehbar dokumentiert und auf Anforderung des Finanzamts mit Rechnungen oder Quittungen belegt werden. Übrigens können auch bei leerstehenden Wohnungen bestimmte Kosten abgesetzt werden – vorausgesetzt, der Vermieter kann eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen.

Sind Sie Neuling in Sachen Vermietung oder Sie möchten nichts damit zu tun haben? Dann kann eine Steuerberatung sehr sinnvoll sein. Ein Steuerberater wird Sie auch auf Fallstricke aufmerksam machen, die längst nicht jedem Vermieter bekannt sind. Kennen Sie zum Beispiel die Bauabzugssteuer? Sie ist sehr wichtig, wenn Sie mehr als zwei Wohnungen oder eine Gewerbe-Immobilie vermieten und Sie Bauleistungen oberhalb festgelegter Bagatellgrenzen beauftragen. Wer daran nicht denkt, haftet unter Umständen für Steuerschulden des Handwerkers.

Technische und organisatorische Anforderungen

Die Digitalisierung schreitet auch im Vermietungsbereich voran. Ab 2025 dürfen Betriebskostenbelege elektronisch bereitgestellt werden, was den Verwaltungsaufwand reduziert. Eine transparente Kommunikation mit den Mietern bleibt essenziell. Neue Urteile des Bundesgerichtshofs stärken die Rechte der Vermieter bei Kautionsstreitigkeiten, verlangen aber auch eine sorgfältige Dokumentation.

Haben sie sich schon mit dynamischen Stromtarifen beschäftigt? Auch wenn die Stromversorgung meist Sache des Mieters ist, können Sie die Energiewende unterstützen. Der Einsatz von modernen Zählern, sogenannten Smart Metern, ist insbesondere bei Immobilien mit Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen sinnvoll.

Versicherungslösungen für Vermieter

In unserem Beitrag über "Was für Versicherungen braucht man als Vermieter" haben wir bereits ausführlich beschrieben, welche Versicherungen für die Absicherung Ihrer Immobilie und Ihres Vermögens wichtig sind. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

• Befindet sich die später zu vermietende Immobilie noch im Bau, sollte das Bauvorhaben durch verschiedene Bauversicherungen abgesichert werden. Das gilt übrigens ebenso für den Bau eines selbst genutzten Hauses. Die sogenannte Feuerrohbauversicherung ist bei vielen Versicherungsunternehmen kostenfrei, wenn die Wohngebäudeversicherung für das fertige Gebäude beim selben Anbieter abgeschlossen wird.
• Vermieten Sie mehr, als der Deckungsumfang Ihrer Privathaftpflichtversicherung zulässt, also zum Beispiel ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, mehrere Eigentumswohnungen oder eine Gewerbe-Immobilie, benötigen Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
• Wird die Immobilie mit Öl beheizt, gehen von dem Öltank erhebliche Umweltgefahren aus. Eine Öltank-Haftpflichtversicherung übernimmt diese Haftungsrisiken.
• Die Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist die passende Ergänzung zum Haftpflicht-Schutz. Die Rechtsschutzfunktion der Haftpflichtversicherung greift immer dann, wenn Sie mit Ansprüchen Dritter konfrontiert werden.
• Die Wohngebäudeversicherung ist die richtige Wahl, wenn Ihnen ein ganzes Haus gehört. Bei Eigentumswohnungen kümmert sich die Eigentümergemeinschaft bzw. die von ihr beauftragte Hausverwaltung um den Versicherungsschutz. Weil es aber auch um Ihr Eigentum geht, sollten Sie die Verträge kritisch prüfen, zum Beispiel hinsichtlich einer Deckung gegen Naturgefahren und bezüglich einer korrekten Wertermittlung der Immobilie. Wurden bei der Vertragsgestaltung Fehler gemacht, drohen Deckungslücken, die auch Ihr Vermögen gefährden.
• Vermieten Sie mit Haus bzw. Wohnung einen kompletten Hausrat, zum Beispiel in einer Ferienimmobilie oder in einer Studierenden-Wohnung, sollten Sie diesen Hausrat selbst versichern. Fragen Sie uns nach einer passenden Hausratversicherung. Für teilmöblierte Häuser und Wohnungen gilt: Echte Einbaumöbel zählen als Gebäudebestandteile und fallen deshalb unter die Gebäudeversicherung. Anbaumöbel sind dagegen Hausrat. Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter eine Hausratversicherung abschließen muss. Diese schützt auch Ihr Eigentum.
• Eine Glasversicherung schließen Vermieter meist nur für Mehrfamilienhäuser ab, um die Scheiben von Gemeinschaftsräumen zu versichern, also zum Beispiel die Verglasung des Treppenhauses, Glaseinsätze von Fenstern und Türen im Keller oder auf dem Dachboden. Die Verglasung der einzelnen Wohnung kann und sollte der Mieter versichern, denn seine Haftpflichtversicherung kommt dafür nicht auf (außer zum Beispiel in Ferienimmobilien). Auch hier ist eine Regelung im Mietvertrag empfehlenswert.

Sie sehen, als Vermieter gibt es einiges zu beachten. Wenn man sich aber etwas damit befasst, sollte jeder damit klar kommen! Bitte beachten: Wir bieten keine Steuer- oder Rechtsberatung an, diese ist den jeweiligen Personengruppen vorbehalten.